●売却するタイミングが肝心●
中古マンションの経営が軌道に乗ると、事業の拡大や新築マンションでの経営も視野に入ることでしょう。そのときの資金づくりのため、現在所有する中古マンションを売却することもあると思います。よりよい条件で売却するためには、「売り時」といわれるタイミングを逃さないことが重要です。ローンの利率など、買いやすいときに売るほうが、早く買主も見つかるでしょう。
売却価格は、主に近隣の類似物件の成功事例をもとに計算されることが多いようです。その物件と状態を比較し、価格が決められます。築年数や広さ、立地条件も影響しますが、階層によっても価格がかわるので、購入時には注意が必要です。1階は比較的買いやすい価格ではありますが、その分、売却するときも価格が下がってしまいます。
収益率も大きなポイントです。入居者がいる状態で売却した方が、次のオーナーもすぐに収益を見込めるため、評価もアップします。
個別の部屋だけではなく、マンションそのものの情報も売却価格に影響することも忘れないでください。例えば、建物に大規模な修繕予定がある場合、修繕積立費以外に、追加の費用負担が発生することもあります。費用負担が大きくなるため、部屋の売値を値切られることもあるでしょう。売却するときには、現状を把握し、よりよいタイミングを見計らう必要があります。
●売却時の注意点●
購入希望者があらわれた場合、物件の状態について、細かく報告しなくてはなりません。稼働率の高さや立地条件のよさなど、アピールしたい点はたくさんあると思いますが、同時に、デメリットとなる部分も報告する義務があるのです。これを怠ると瑕疵担保責任が問われ、隠していた面でトラブルが発生した場合、それにかかる費用を負担しなければならなくなります。老朽化しているところなど、物件のデメリットも包み隠さず報告しましょう。廊下やエントランスなどの共有部分の瑕疵については、責任を問われることはありませんが、雨漏りなど修繕したところがある場合、教えてあげたほうが信用してもらえます。
空室の状態で売買する際は、購入者が隅々まで見ることができるというメリットもありますが、部屋の老朽化も進んでしまうので注意が必要です。人が住んでいないと換気ができず、乾燥や湿気によりクロスに影響を及ぼすこともあります。次の入居者が決まるまで放置せず、定期的にメンテナンスをし、物件の価値を下げない努力が必要です。
お互い気持ちよく取引するためにも、正確な情報を相手に与えるようにしましょう。
●キャピタルゲインとは？●
バブル期のマンション投資は、主にキャピタルゲインを目的としていました。しかし、リスクも高くバブル崩壊後は敬遠されています。キャピタルゲインとは、日本語では譲渡益といい、資産の価格変動に伴って生じる売買差益のことです。マンション経営の場合、転売による利益のことをいい、売買金額から購入金額を引いたものをいいます。
中古マンションは、条件のいい物件を安く購入し、メンテナンスをしっかりおこない、高い稼働率を維持すれば、資産価値を上げることも夢ではありません。キャピタルゲインを得るには、将来性の高さ、確実に収益が見込める物件を探し、投資することが重要です。転売を視野に入れた物件選びが成功の鍵となるでしょう。